Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Poradnik dla najemcy i wynajmującego

Nawet najbardziej szczegółowe informacje nie uchronią przed popełnieniem błędu przy transakcji wynajmu mieszkania, jeśli nie będą przestrzegane podstawowe zasady bezpieczeństwa przy określaniu umowy.

Umowa najmu mieszkania powinna być skonstruowana tak, by później nie było wątpliwości co do jej zapisów. Jest to bardzo ważne, gdyż dokument ten stanowi podstawę do rozstrzygania ewentualnych sporów.

Prawidłowo sporządzona umowa o wynajem mieszkania powinna określać:

• czas trwania (określony lub nieokreślony);
• czynsz i inne opłaty (wysokość, termin zapłaty, odsetki za zwłokę);
• wysokość kaucji i jej przeznaczenie;
• prawa i obowiązki wynajmującego oraz najmującego mieszkanie;
• warunki wypowiedzenia.

Ważne dla najemcy

Na początku należy określić, jakiego mieszkania potrzebujemy i na jakie nas stać. Ceny najmów są zróżnicowane pod względem lokalizacji i standardu mieszkania. Oczywiście najdroższe są lokale w prestiżowych dzielnicach, a także apartamenty z pełnym wyposażeniem.

Mieszkania możemy szukać na dwa sposoby - samodzielnie lub z pomocą pośrednika. Jeśli chodzi o pierwszy sposób - możemy zrobić "wywiad" wśród rodziny bądź znajomych, przejrzeć oferty w prasie i w Internecie. Po wybraniu mieszkania powinniśmy sprawdzić jego stan prawny i skontrolować wynajmującego - czy jest to właściciel lokalu czy może osoba przez niego upoważniona. Mamy prawo sprawdzić również dokumenty własności mieszkania, czyli akt notarialny nabycia i aktualny odpis z księgi wieczystej.

Drugi sposób jest o wiele prostszy - pośrednik wyszukuje oferty, sprawdza stan prawny nieruchomości, negocjuje warunki umowy i przekazuje nam mieszkanie. Jedyne co my musimy zrobić, to obejrzeć wyszukane przez niego lokum. Decydując się na to rozwiązanie, najlepiej skorzystać z poleconej agencji pośrednictwa.

Jeśli myślimy, że dbanie o lokal należy do właściciela nieruchomości, to jesteśmy w błędzie. To właśnie my czyli najemcy musimy dbać o właściwy stan techniczny i higieniczno-sanitarny pomieszczeń. Właściciel może nas również obciążyć naprawą i konserwacją podłóg, posadzek, okien i wbudowanych mebli. Naszym obowiązkiem będzie też malowanie, tapetowanie i naprawa uszkodzonych tynków ścian i sufitów.

Nie wszystkie zasady muszą być regulowane umową. Zdarza się, że w niektórych sprawach potrzebna jest dodatkowa zgoda właściciela mieszkania, np.: w przypadku dokonywania ulepszeń w lokalu czy też podnajmu mieszkania lub jego części. Jeśli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, warto porozmawiać z wynajmującym - to pozwoli uniknąć niepotrzebnych konfliktów.

Ważne dla wynajmującego

Podpisując umowę, warto poprosić potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np.: dowodem osobistym i prawem jazdy. Dzięki temu zmaleje ryzyko posługiwania się fałszywym dokumentem.

Jako właściciele mieszkania, powinniśmy zadawać dużo pytań przyszłemu najemcy, m.in.: o jego sytuację materialną (można wymagać przedstawienia zaświadczenia o wysokości zarobków). Wynajem mieszkania to swego rodzaju biznes, dlatego nie możemy pozwolić sobie na ewentualną niewypłacalność kontrahenta.

W umowie wymagamy płatności czynszu w odstępach miesięcznych - jeśli zgodzimy się pobierać czynsz w rzadszych odstępach czasu, zmaleją nasze szanse na sprawne odzyskanie należnych kwot.

Aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz odprowadzany do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie powinniśmy zagwarantować sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem wynajmu.

Kaucja stanowi podstawowe zabezpieczenie przy wynajmie mieszkania, a jej wysokość nie powinna być niższa nić wartość jednomiesięcznego czynszu. Kaucję pobieramy w momencie przekazania mieszkania najemcy. Pamiętamy też o tym, aby wypłacić ją (po potrąceniu należności z tytułu najmu) w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Aby mieć pewność, że najemca będzie należycie dbał o mieszkanie, w umowie powinniśmy zapewnić sobie prawo do inspekcji nieruchomości. Oczywiście nie możemy bez zgody najemcy wchodzić do wynajmowanego mieszkania, ale co miesiąc (w trakcie regulowania bieżących należności) możemy nadzorować stan lokalu.

Podstawą wydania nieruchomości jest protokół zdawczo-odbiorczy. Opisujemy w nim dokładnie stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenie. Dodatkowo możemy zrobić zdjęcia, nagrać je na płytę CD i dołączyć do protokołu.

O ile drobne naprawy obciążają najemcę, to już poważniejsze naprawy i remonty są obowiązkiem właściciela. Musimy zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które pozwolą najemcy korzystać z wody, gazu, energii elektrycznej, ogrzewania, windy, itp. Naszym obowiązkiem jest również utrzymanie budynku i jego otoczenia w dobrym stanie.

Jako wynajmujący mieszkanie, nie unikamy odprowadzania podatku do urzędu skarbowego. Przy ewentualnych kwestiach spornych z najemcą, będziemy mogli bez oporów skierować sprawę do sądu.

Pamiętamy o ubezpieczeniu ruchomości znajdujących się w mieszkaniu. Często konflikty pomiędzy stronami wynikają ze źle skonstruowanej umowy, która zwykle jest przypadkowym szablonem nie zabezpieczającym w należytym stopniu żadnej ze stron. Przed jej podpisaniem powinniśmy poradzić się pośrednika lub prawnika.

Są to najważniejsze wskazówki dla najemcy i wynajmującego. Niestety zdarzają się sytuacje, kiedy najemcy niszczą mieszkanie lub nie płacą czynszu, a wynajmujący nie szanuje prywatności lokatorów i stwarza niepotrzebne problemy. Wiele zależy od poziomu kultury reprezentowanego przez obie strony, wzajemnego szacunku i odrobiny dobrej woli - jeśli tego zabraknie, żadne ustalenia nie pomogą a wynajem stanie się dla wszystkich udręką.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.).