Na czym polega służebność gruntowa?

Służebność gruntowa to prawo łączące nieruchomość władnącą, na rzecz której ustanawiana jest służebność oraz nieruchomość obciążoną, której kosztem jest ona ustanowiona - prawo to przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej albo nie może korzystać ze swojej nieruchomości albo musi umożliwić korzystanie z niej właścicielowi nieruchomości władnącej.

Nieruchomością władnącą może być nieruchomość gruntowa, jak i nieruchomość budynkowa. Aby ustanowić służebność gruntową, nie potrzeba bezpośredniego sąsiedztwa nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.

W treści służebności gruntowej określone są prawa właściciela nieruchomości władnącej oraz odpowiadające im obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej. Właściciel nieruchomości władnącej może mieć prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie, co w tym przypadku właściciel nieruchomości obciążonej musi znosić, np.: korzystanie z drogi, z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych, itp.

Właściciel nieruchomości obciążonej może mieć również ograniczoną możliwość dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań, bądź też nie wolno mu ich w ogóle wykonywać. Jest to tzw. służebność bierna - właściciel nieruchomości, któremu przysługuje służebność nie może korzystać z cudzej rzeczy, ale może domagać się, aby ten którego nieruchomość jest obciążona służebnością, nie podejmował względem swojej własności określonych działań lub korzystał z przysługujących mu uprawnień, np.: nie będzie prowadził określonej działalności gospodarczej z wykorzystaniem nieruchomości obciążonej.

Ustanowienie służebności odbywa się poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, stanowiącego podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej. W umowie strony wskazują obie nieruchomości (władnącą i obciążoną) i określają treść służebności. Istnieje możliwość zmiany treści umowy lub sposobu wykonywania służebności, jeśli przemawia za tym ważna potrzeba gospodarcza. Służebność może być ustanowiona również wskutek orzeczenia sądu, w formie postanowienia w postępowaniu nieprocesowym. Możliwe jest także powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej.

W przypadku podziału nieruchomości władnącej, służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. A jeśli zwiększa się użyteczność tylko jednej części, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zwolnienia jej od służebności względem pozostałych części. Jeśli zaś chodzi o podział nieruchomości obciążonej - służebność także utrzymuje się w mocy na wszystkich częściach utworzonych przez podział, ale gdy wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej części, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia z służebności.

Służebności gruntowe wygasają w przypadku zrzeczenia się prawa własności nieruchomości władnącej oraz wskutek nabycia przez właściciela nieruchomości władnącej - nieruchomości obciążonej (jest to tzw. konfuzja). Wygaśnięcie służebności gruntowej, w drodze wyjątku może też nastąpić na mocy orzeczenia sądowego.

Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo zniesienia służebności gruntowej, jeśli poprzez zmianę stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa i jest zbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zniesienie służebności gruntowej następuje za wynagrodzeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości obciążonej, a jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie - właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zniesienia służebności nawet bez wynagrodzenia.

O ustanowienie służebności drogi koniecznej może domagać się właściciel nieruchomości, który nie ma dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Może on w drodze umowy lub poprzez wytoczenie powództwa przed sądem, doprowadzić do ustanowienia służebności pozwalającej na przejazd lub przejście przez cudzy grunt. Umowa powinna wyrażać wolę ustanowienia służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej, a także określać sposób korzystania i przebieg drogi koniecznej. W umowie powinien znaleźć się wniosek o dokonanie wpisu ustanowionej służebności w księdze wieczystej. We wniosku wskazuje się właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które ma prowadzić droga. Sąd natomiast orzeka o ustanowieniu drogi koniecznej w drodze postanowienia, określając jednocześnie wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Służebność drogi koniecznej ma zastosowanie głównie w przypadku: działów nieruchomości spowodowanych zniesieniem współwłasności, działem spadku, podziałem majątku wspólnego małżonków lub zbyciem części nieruchomości. Jeśli służebność została ustanowiona w następstwie wzniesienia budynku lub innego urządzenia z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego, właściciel tegoż gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego - oznaczałoby to rozbiórkę części budowli. Może jednak domagać się wykupu części gruntu albo ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. W tym drugim przypadku, właściciel nieruchomości zajętej przez budowlę w zamian za wynagrodzenie musi znosić fakt istnienia cudzej własności na terenie swojej nieruchomości.

O wyłączeniu żądania ustanowienia służebności gruntowej mówi się wówczas, gdy właściciel nieruchomości zajętej przez budowlę sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo jeśli grozi mu wielka szkoda. 

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).