Jak pozbyć się uciążliwego lokatora?

Poradopedia.pl  |  2011-11-03  |  + 0  |  Ocena: (głosy: 0)

W przypadku uciążliwego lokatora, prośby o interwencję do właściciela budynku, często okazują się nieskuteczne. Zgodnie z obowiązującym prawem, jeśli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Pozbawienie prawa do lokalu musi znajdować podstawę zarówno w nagannym zachowaniu lokatora, a także osób z nim zamieszkujących, jak i obiektywnej uciążliwości dla lokatora lub właściciela innego lokalu w budynku. Przesłanki te muszą wystąpić łącznie.

Rażącym postępowaniem może być np.: ciągły hałas, niewłaściwe korzystanie z lokalu, zaleganie z opłatami czy stałe nadużywanie alkoholu i co często za tym idzie, dopuszczanie się aktów przemocy, stanowiących zagrożenie dla zdrowia innych lokatorów. Poprzez naruszanie uporczywe natomiast, należy rozumieć naruszane porządku domowego, trwające pomimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych lokatorów.

Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie eksmisji: małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego lokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Na skutek eksmisyjnego orzeczenia sądu, ze względu na niewłaściwe zachowanie, lokator nie traci prawa najmu, spółdzielczego czy własnościowego prawa do lokalu - traci tylko możność korzystania z owego prawa.

Aby eksmitować uciążliwego lokatora, należy wystąpić z pozwem do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia budynku mieszkalnego. Może to zrobić inny lokator, który posiada lokal w tym budynku albo współlokator. W pozwie należy krótko scharakteryzować rażące zachowanie pozwanego oraz idące za tym skutki. 

28 stycznia 2010 roku weszła w życie nowelizacja do Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wprowadzając nową instytucję w prawie lokalowym, tzw. najem okazjonalny.

Podstawowym zadaniem wprowadzenia tej instytucji jest umożliwienie właścicielom zawieranie umów najmu z lokatorami, bez obaw o późniejszą możliwość odzyskania swej własności. Dotychczas obowiązujące przepisy, przewidywały możliwość przeprowadzenie przymusowego opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego po spełnieniu szeregu warunków, co w praktyce okazywało się niezwykle trudne. Obecnie istnieją procedury, dzięki którym właściciel szybko i skutecznie może przeprowadzić czynności eksmisyjne, w przypadku ustania obowiązującej umowy najmu.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, które nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Stroną umowy może być właściciel lokalu, jak i osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa wygasa po upływie czasu, na który została zawarta - maksymalnie po 10 latach. Może być rozwiązana przez każdą ze stron, po upływie okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie.

Celem zawarcia umowy najmu okazjonalnego, strony umowy muszą spełnić następujące warunki:

  1. Umowa pod rygorem nieważności, powinna być zawarta w formie pisemnej;
  2. Do umowy należy dołączyć odpowiednie załączniki:
  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opuszczenia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego,
  • oświadczenie właściciela lokalu bądź osoby posiadające tytuł prawny do lokalu, w którym ma zamieszkać najemca po ustaniu stosunku najmu okazjonalnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego, załącza się oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem.

Aby umowa najmu okazjonalnego mogła spełnić ochronną względem wynajmującego funkcję, czyli możliwość szybkiego przeprowadzenia przymusowego opuszczenia lokalu, właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli właściciel lokalu uchyli się od tego obowiązku, wówczas uproszczona procedura otrzymania tytułu wykonawczego oraz przeprowadzenie eksmisji nie będą miały zastosowania do danego stosunku najmu.

Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy o najem okazjonalny, najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu (nie opuści go wraz ze wszystkimi swoimi rzeczami), właściciel doręcza mu żądanie na piśmie, z urzędowo poświadczonym podpisem.

Żądanie opróżnienia lokalu mieszkalnego powinno zawierać:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy,
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • termin (nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy), w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opuścić lokal (wraz ze wszystkimi swoimi rzeczami).

Jeżeli w wyżej wskazanym terminie, najemca nie opróżni lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego.

Do takiego wniosku należy dołączyć:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy lub dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
  • potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.

Jeśli wskazany przez najemcę adres lokalu, w którym mógłby on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, okazał się fikcyjny lub najemca stracił możliwość wyprowadzenia się do tego lokalu i nie przedstawił wynajmującemu alternatywnego adresu, komornik dokonujący egzekucji może dokonać tzw. eksmisji na bruk.

Wprowadzona umowa o najem okazjonalny ma umożliwiać właścicielom lokali sprawne eksmitowanie lokatora, który bezpodstawnie odmawia opróżnienia lokalu, bez konieczności uzyskania wyroku sądowego oraz zapewnienia mu lokalu zastępczego. Wiąże sie to jednak z koniecznością dokonania wielu formalności, zarówno przez wynajmującego jak i przez najemcę. Zawarcie umowy o najem okazjonalny pociąga za sobą dodatkowe koszty, których przy tradycyjnej umowie najmu nie było.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 244, poz. 1342).

Oceń poradę: Przydatna Nie polecam

Komentarze

Zostaw komentarz:


Najnowsze porady